D
Denne artikel er den første af fire, som handler om salg af ejendom på Mallorca: Hvilke trin er der inden underskrivelse af skødet hos notaren, hvem er involveret i salgsprocessen, hvor meget koster det hele, og hvilke faldgruber bør undgås. Hvor lang tid tager hele processen? Hvilke skatter skal betales?
Begyndelsen ser bestemt ikke anderledes ud end det, du er vant til hjemme i Danmark: Beslutninger skal træffes, såsom hvilken pris der er den rigtige, om du skal arbejde sammen med en ejendomsmægler eller ej, og hvornår på året er det bedste tidspunkt at sælge... På Mallorca udbydes fritidsboliger næsten udelukkende gennem en ejendomsmægler.
Du kan vise ejendommen til forskellige ejendomsmæglere, få dem til at tjekke den ønskede pris og give en eller flere af dem til opgave at sælge ejendommen. I Spanien betales mæglerprovisionen af sælgeren og udgør mellem 4 og 6% af salgsprisen plus 21% moms. Allerede på dette tidspunkt vil en god ejendomsmægler bede om ejendommens dokumenter, fordi han skal sikre sig, at de alle er der, at de kvadratmeter, der er registreret i matriklen, stemmer overens med virkeligheden osv., så der ikke kommer overraskelser senere hen.
I
I det øjeblik en af fremvisningerne viser interesse og kommer en anden gang, beder mægleren normalt om et pristilbud. Hvis tilbuddet ikke svarer til det fulde beløb, afgiver sælger et modtilbud, og dette kan fortsætte i flere omgange. De fleste forhandlinger ender derefter med en prisaftale.
På dette tidspunkt kommer en købers advokat normalt ind i billedet, især hvis køberne ikke er bosiddende på Mallorca. Sælger har som regel også en repræsentant, f.eks. den, der varetager den årlige ikke residenten skat og ejendomsskat på Mallorca. Disse to eksperter overtager så de videre drøftelser.
Køberen vil gerne se følgende dokumenter gennem sin advokat:
* Sælgers personlige oplysninger - spansk NIE-nummer og gyldigt identitetskort eller pas
* Aktuelt tingbogsuddrag af ejendommen og alle elementer med eget matrikelnummer, der samtidig overdrages - garage, parkeringsplads, kælderrum etc.
* Uddrag fra matriklen
* Gyldig energiattest
* Gyldig beboelsesattest
* Kvitteringer for betalte ejendomsskatter og affald – de sidste 4 år
Advokaten kan naturligvis anmode om andre oplysninger afhængigt af ejendomstypen, f.eks. ejernes generalforsamlinger for de sidste 2 år, fællesskabets vedtægter, en attest om, at der i øjeblikket ikke er klager fra fællesskabet eller kommunen (i tilfælde af uoverensstemmelser i kvadratmeter mellem matrikel- og tinglysningsoplysninger), ejendommens historik hos tinglysningskontoret etc.
Senest på dette tidspunkt forstår man, hvor vigtigt det er at have alle dokumenterne klar og i orden, for ellers kan denne fase trække ud, dræne projektet for energi og frustrere alle involverede.
Det næste skridt på vejen til en vellykket afslutning er købsoptionskontrakten, på spansk “Contrato de arras”. Denne kontrakt (som regel privat) indeholder allerede alle de væsentlige oplysninger, ligesom det senere skøde hos notaren. Det er også derfor, at købers advokat beder om alle dokumenter på dette tidspunkt – ikke kun personlige oplysninger og uddraget fra tinglysningen. Han vil sikre sig, at han ikke udarbejder optionskontrakten for ingenting.
I
Jeg vil dedikere et separat blogindlæg til optionskontrakten, men blot en hurtig bemærkning på forhånd: allerede her fastlægges 1. datoen for overdragelsen (normalt inden for de næste 2-3 måneder, men dette kan variere) og 2. hvilken notar der vil blive brugt (køber bestemmer).
Er du nysgerrig efter at se, hvad der så sker? Klik her for del 2 af 4: Købsoptionsaftalen.
Det er afgørende at konsultere en ekspert for at mestre processens nogle gange indviklede detaljer. Giv mig et kald, jeg vil med glæde besvare eventuelle spørgsmål, du måtte have vedrørende processen. Vil du i kontakt med mig? Find mine kontaktoplysninger her på siden.