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Dieser Beitrag ist der erste von vier, die sich mit dem Immobilienverkauf auf Mallorca beschäftigen: Welche Schritte stehen noch vor dem Notartermin an, wer ist am Verkaufsprozess beteiligt, wie viel es kostet und welche Fallstricke es zu vermeiden gilt. Wie lange dauert die ganze Abwicklung? Welche Steuern sind fällig?
Der Anfang ist bestimmt nicht anders, als man es von zu Hause kennt: Entscheidungen sind zu treffen wie – welcher Preis ist der richtige, einen Makler beauftragen oder nicht, wann im Jahr passt der Verkauf am besten…
Auf Mallorca wird Zweitwohnsitz fast ausschließlich durch einen Makler angeboten. Man kann verschiedenen Maklern die Immobilie zeigen, den Wunschpreis checken lassen und einen oder mehrere mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen. Die Maklerprovision zahlt in Spanien der Verkäufer und sie beträgt zwischen 4 und 6% des Verkaufspreises zzgl. 21% MwSt. Schon in dieser Phase fragt ein guter Makler nach Unterlagen, denn er muss sicher gehen, dass alle da sind, dass die im Grundbuch eingetragenen Quadratmeter mit der Realität übereinstimmen etc., sodass später im Ablauf keine Überraschungen kommen.
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In dem Augenblick, dass eine der Besichtigungen Interesse zeigt und das zweite Mal kommt, bittet der Makler normalerweise um ein Preisangebot. Wenn das Angebot nicht der vollen Summe entspricht, macht der Verkäufer ein Gegenangebot und so kann es in mehrere Runden gehen. Die meisten Verhandlungen enden dann mit einer Preiseinigung.
In diesem Augenblick kommt normalerweise ein Rechtsanwalt der Käufer ins Bild, besonders wenn die Käufer nicht Residenten auf Mallorca sind. Der Verkäufer hat normalerweise auch eine Vertretung, z.B. diejenige, die die jährliche nicht Residenten Steuer und Grundsteuer auf Mallorca erledigt. Diese zwei Fachleute übernehmen dann in der Regel die weiteren Gespräche.
Folgende Unterlagen möchte der Käufer durch seinen Rechtsanwalt sehen:
* Personalien der Verkäufer – spanische NIE-Nr und gültigen Personalausweis oder Pass
* aktuellen Grundbuchauszug der Immobilie, bzw. aller Elemente mit eigener Katasternummer, die gleichzeitig übertragen werden sollten - Garage, Parkplatz, Kellerraum etc.
* Auszug aus dem Kataster
* gültiges Energiezertifikat
* gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung
* Quittungen bezahlter Grundsteuer und Abfall – die letzten 4 Jahre
Der Rechtsanwalt kann nach Art der Immobilie noch andere Informationen anfragen, z.B. die Generalversammlungen der Eigentümer der letzten 2 Jahre, Statuten der Gemeinschaft, ein Zertifikat, dass aktuell keine Klagen seitens der Gemeinschaft oder der Gemeinde vorliegen (falls es Diskrepanzen in Quadratmetern zwischen Kataster- und Registereintragungen), Geschichte der Immobilie beim Register und und.
Spätestens jetzt versteht man, wie wichtig es ist, alle Unterlagen bereit in der Hand zu haben, denn sonst kann sich diese Phase zeitlich hinziehen, die Energie geht aus dem Projekt raus und alle Beteiligten werden frustriert.
Nächster Schritt auf dem Weg zum erfolgreichen Abschluss ist der Kaufoptionsvertrag, auf Spanisch „Contrato de arras“. Dieser Vertrag (normalerweise privat) beinhaltet schon eigentlich alle wesentlichen Informationen genauso wie die spätere Kaufurkunde beim Notar. Auch deswegen fragt der Rechtsanwalt der Käufer schon bereits in dieser Phase nach allen Unterlagen – nicht nur Personalien und Grundbuchauszug. Er will sichergehen, dass er nicht umsonst den Optionsvertrag aufsetzt.
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Ich werde dem Optionsvertrag einen eigenen Blogbeitrag widmen, jetzt nur schnell vorab: hier werden auch schon festgelegt 1. Datum der Übertragung (normalerweise innerhalb der nächsten 2-3 Monate, kann variieren) und 2. bei welchem Notar (entscheidet der Käufer).
Sind Sie gespannt, wie es weitergeht? Hier geht es zum Teil 2 von 4: Der Kaufoptionsvertrag.
Eine Beratung eines Experten/-in ist entscheidend, um die Feinheiten dieser Prozesse erfolgreich zu bewältigen. Rufen Sie an, ich stehe Ihnen gerne bei allen Fragen bezgl. Abwicklung zur Verfügung. Möchten Sie mit mir Kontakt aufnehmen? Meine Kontaktdaten finden Sie hier auf der Seite.